Quelles leçons de location à court terme peuvent être tirées des villes américaines?

Airbnb Il existe une énigme entre alimenter le marché des STR de 87 milliards de dollars et soutenir l’innovation (crédit: Andrea Davis).

HOUSTON — La dernière décennie pourrait bien être définie comme la décennie de l’économie du partage. Et, en tête du peloton, les locations à court terme. Le fondateur de Dunyha, basé à Houston, Tanvir Aman a récemment partagé ses idées sur de nouvelles approches pour la location à court terme et la cohabitation.

«Historiquement, les économies ont toujours été mises au défi en maintenant le bon équilibre de réglementations pour prospérer, mais pas exploser. Dans le nouveau monde actuel de l’économie du partage et de l’accès, les mêmes difficultés et principes s’appliquent », a déclaré Aman à GlobeSt.com. «Au cours des 12 dernières années, Airbnb a changé à jamais l’industrie du voyage et le marché immobilier. L’offre publique initiale d’Airbnb est peut-être l’offre la plus attendue de 2020, et pourtant les législateurs municipaux du monde entier continuent de lutter contre leurs marchés locaux de location à court terme. »

Aman affirme que les plus grands défis pour les législateurs sont la protection de l’industrie hôtelière, la préservation des quartiers locaux et la prise en compte des effets à la fois sur le marché de la location à long terme et du logement.

“Mais comment cela coïncide-t-il avec le fait d’alimenter le marché des STR de 87 milliards de dollars et de soutenir l’innovation pour les voyageurs? C’est là que réside l’énigme », observe Aman.

Comment quatre villes américaines différentes gèrent les réglementations STR:

Austin

Le Texas est l’un des États les plus propices aux affaires et un avec une véritable initiative STR. En 2017, Airbnb a accepté de collecter et de remettre toutes les taxes hôtelières de l’État du Texas pour ses hôtes. Depuis lors, l’État a réalisé le grand potentiel et le désir des futurs voyageurs d’avoir plusieurs options d’hébergement. Les autorités ont même encouragé d’autres villes à s’associer à Airbnb et à rationaliser ce processus de collecte. Houston l’a fait plus tôt en 2019, tandis qu’Austin maintient une politique unique pour attirer le tourisme.

Parfois appelée Silicon Hills, Austin a plus de nouvelles constructions que toute autre petite ville des États-Unis et est classée sixième en termes de permis, l’accent étant mis sur le zonage. La principale priorité est le zonage des STR d’investissement (logements où le propriétaire n’habite pas sur place) à construire uniquement dans des zones commerciales. Cette ordonnance est actuellement contestée devant la cour d’appel d’Austin.

Las Vegas

Cette ville est connue pour la législation la plus simple de toutes les villes en termes de logique. C’est assez simple: l’hôtellerie de Las Vegas signifie tout. C’est pourquoi l’ordonnance rend très difficile pour quiconque de proposer des locations de moins de 31 jours.

Il existe plusieurs exigences assez strictes. Tout d’abord, le propriétaire du bien doit être présent pendant la période de location. Deuxièmement, le propriétaire ne peut pas demander à d’autres concurrents de faire la même chose à moins de 660 pieds de leur propriété. Troisièmement, aucune maison de plus de trois chambres n’est éligible, ce qui signifie que même un mini-manoir ne peut pas être une location de vacances. Enfin, aucune de ces chambres ne peut accueillir plus de deux personnes.

Ces exigences montrent que le marché STR à Las Vegas est très limité, à moins que le propriétaire ne soit le premier à commercialiser dans son quartier, et qu’il puisse alors se lancer dans une entreprise florissante.

La ville de New York

Le plus grand marché des voyages et Airbnb aux États-Unis a les lois les plus excentriques. La première couche de la réglementation de New York consiste à empêcher les propriétaires d’immeubles à appartements de trois logements ou plus de se convertir en STR. Mais pratiquement tous les immeubles de la ville correspondent à ce profil. Il n’y a que quelques duplex.

La ville vise à garder tout cet inventaire alloué aux locataires à long terme, pas aux touristes. Les propriétaires de maisons unifamiliales ont la possibilité de les transformer en locations de vacances, bien que ce soit très rare.

Les propriétaires ou les locataires d’appartements peuvent choisir Airbnb une chambre partagée ou de rechange, mais il y a un hic: ils ne peuvent pas installer de serrures pour créer une séparation des logements du propriétaire. Cela signifie que le client doit avoir accès à tout ce à quoi le propriétaire a accès.

De telles interventions soulèvent des questions sur les limites des réglementations. En fait, il n’y a pas longtemps, les législateurs de la ville se sont laissés emporter en essayant de créer un projet de loi pour forcer toutes les plateformes à divulguer des informations détaillées sur l’hôte chaque mois – une tentative qui a finalement été bloquée et déclarée inconstitutionnelle.

Santa Monica

En 2015, Santa Monica a commencé son combat initial avec Airbnb et HomeAway. Le point de vue officiel était que ces plateformes changeaient le caractère de la ville et faisaient grimper les prix de location. La principale préoccupation était alors que la ville deviendrait plus une communauté transitoire plutôt qu’un havre avec des gens investis dans les soins de la ville.

C’est pourquoi les premières lois ont été conçues pour éliminer 80% des DOS du marché. Mais après de violentes batailles juridiques au cours des dernières années, les deux parties sont parvenues à un règlement. Le compromis maintient une réglementation importante tout en apportant plus de dollars à la ville. Chaque résident peut avoir jusqu’à deux inscriptions autorisées par la loi. Ces licences doivent être publiées sur toutes les plateformes. Et enfin, 2 $ par nuit de revenus supplémentaires sont perçus au nom de la ville. Cela n’inclut pas les frais de permis standard et les taxes d’occupation des hôtels qui étaient toujours obligatoires depuis 2015.

Quelle que soit la ville, la régulation des DOS nécessite toujours une approche holistique. Ce n’est jamais une approche tout ou rien lorsque l’on essaie de construire une ville intelligente qui soit durable pour les décennies à venir, explique Aman. Alors que des initiatives plus importantes dans les villes intelligentes telles que les transports et les services publics reposent de plus en plus sur les données et la technologie, le tourisme et le logement ne seront pas différents. Les législateurs doivent faire preuve de créativité avec les positions politiques immédiates de chaque ville tout en gardant à l’esprit à quoi pourrait ressembler la prochaine génération de résidents et de voyageurs.

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